מכירת דירה- מה כדאי לכם לדעת?
אם כבר שמתם שלט למכירה מחוץ לביתכם, יש לדעת כי על מנת להצליח במכירה ולקבל את המחיר המקסימלי עליו, יש להכין את הבית לפני המכירה, לדאוג כי הוא יהיה מטופח ואם יש לבצע צביעה קלה, סידור החצר ואפילו שיפוץ קל בבית, פעולות פשוטות אלו יעלו את ערך הנכס, כדאי כי תבצעו זאת לפני שאתם מעמידים את הנכס שלכם למכירה. יש לדעת כי חוץ מהעניין הטכני של מכירת דירה ישנם דברים נוספים, כגון מיסים שיש לשלם על הנכס, כגון מס מכירה, במקרה ומכרת את הדירה ברווח כלומר, היא נמכרת במחיר גבוה יותר ממה שרכשתם אותה. גם אם מכרתם את הדירה בהפסד, הכל תלוי בהפרש של המחיר המקורי למכירה בפועל.
דרישת הכתב בעסקי מקרקעין מוסדרת בסעיף 8 לחוק המקרקעין 1969, כך שכל עסקת מקרקעין, תיערך בכתב, כך שעסקת המקרקעין תיכנס לתוקפה כאשר יוסדר חוזה הערוך בכתב. העיקרון הכללי בחוזה מכירת הדירה, או כל נכס שהוא הינו מכירת נכס המקרקעין לרוכש, כאשר הרוכש מצדו מתחייב לשלם למוכר את כל התמורה כך שיוכל לקבל את הבעלות במקרקעין.
אז כיצד קובעים את מס שווי המכירה?
שווי המכירה של הנכס במקרה הזה דירה,  נקבע על פי השווי שבו סוכמה המכירה של הנכס. אם באמצעות חוזה או איזו שהיא התחייבות של שני הצדדים. השווי ייקבע על פי מה שסוכם מול הקונה על פי שווי השוק. יש לציין כי תהליך של מכירת דירה, מלווה בלא מעט בירוקרטיה וסיכונים ולכן, כדאי כי עו"ד מקרקעין אשר בקיא בחומר ילווה את העסקה מתחילתה ועד לסופה כגון רישום הדירה בטאבו וכו', יש לוודא, כי הנכס נקי משעבודים, חובות או עיקולים כך שניתן יהיה להיות שקטים כי ההערה בטאבו תתאפשר לקונה. הדבר השני שיש לבדוק היטב, הוא חריגות בנייה אם בוצעו ואם כן, האם קיים אישור על חריגה זו או אחרת שאושרה כחוק.
הזמנת שמאי ו/או מהנדס בניין לנכס לבדיקתו
יש אנשים שהם שקולים מאוד ובצדק, היות ודירה לא רוכשים בכל יום ואלה, ישכילו לשמוע בעצת עורך דינם ויזמינו שמאי מקרקעין ו/או מהנדס בנייה, כך שיוכלו לבדוק את הנכס ולגלות אם ישנם ליקויי בנייה, נזילות ועוד בעיות נוספות אחרות, אם קיים היטל השבחה, יש לברר מה הסכום שיש לשלם באמצעות עוה"ד שלכם. עורכי דין וותיקים בתחום המקרקעין, מכירים היטב את המיסוי ויבררו לכם את מחיר המס שתשלמו בדיוק רב, את בעלי המקצוע שאתם מעוניינים להזמין על מנת לבדוק את הנכס אם הוא אכן תקין, תוכלו לשאול את עורך הדין אשר יוכל להמליץ לכם על אנשי מקצוע אשר בודקים אותו לפני מכירת דירה.
גם באמצעות פנייה לוועדה המקומית בעיר בו נמצאת הדירה, תוכלו לברר אם אכן קיימת חריגה רק  בכדי להסיר את החשש מלבכם.
 החוזה  מכירת דירה  - עשה ואל תעשה
עסקה של מכירת דירה, עשויה להיות מאוד מורכבת ולכן, כדאי כי לכל אחד מהצדדים יהיה את עוה"ד שלו אשר ילווה אותו בעסקה. לא כדאי להתפתות ולקחת עורך דין משותף, רק בגלל ניגוד האינטרסים, כך שעוה"ד שמייצג את אחד הצדדים נבחר לייצג את שני צדדים הוא יעשה הכל שהחוזה יהיה לטובת מרשו ולא לטובת הצד השני, אם זה המוכר או הקונה לצורך העניין.
 
כאשר מוכרים דירה, יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הצפויות, כגן מיסים, תיקון ליקויים סבירים  וכן עוד כמה דברים קטנים שעליכם להתחייב בהם כאשר תהיו מעוניינים למכור אותה. כדאי לפנות לעורך דין ידוע בתחום המקרקעין ולא לנסות לחסוך בהוצאות, מה שעשוי לעלות לכם ביוקר מאוחר יותר כמו למשל, לשכור את שירותיו של עורך דין מתחיל שאין לו ניסיון והוא מתוך תום לב יחסיר בדיקה חשובה בנכס או מידע חשוב, מבלי לשים לב מה שיגרום לעסקת נדל"ן לא מוצלחת, תביעת רשלנות מקצועית ועוד הוצאות רבות שתהיינה מיותרות, לולא הייתם שוכרים את שירותיו של עורך דין וותיק בתחום המקרקעין.
 
FacebookGoogle+Linkedin

  משרד 077-3463480 ; פקס 077-3463481   
נייד 053-3610111 ; כתובת: רח' חורב 8, חיפה 3434112 
(שלוחה נוספת: רח' מרמורק 3, תל אביב 6425403) 
  www.cohenlaw.co.il ; info@cohenlaw.co.il  

   משרד עו"ד דובי כהן

מקרקעין

חוזים, צוואות וירושות