חוזה דירה
מי שעומד לשכור דירה, חייב למצוא עורך דין מקרקעין, הבקיא בתחומים כמו חוזה דירה וכל הקשור בחוזי מקרקעין. חוזה השכירות, הוא חוזה מוגדר משפטית, כחוזה ארוך, מה שאינו מסתיים עם השכירות בלבד, כי גם עם התחייבויותיו ההגיוניות והמקובלות. יש כאלה המסתפקים בחוזה סטנדרטי של שכירות הנכס, אך כדאי תמיד שיהיה עורך דין שהוא זה שיערוך את החוזה וידאג לזכות של הלקוח בשכירות של הנכס. לפעמים נראה, כי חוזה שכירות של נכס הינו מסמך משפט פשוט ואין הרבה לדקדק בו, אך מחשבה זו, היא מוטעית מיסודה שכן, כבר קרו מקרים מעולם ושני הצדדים חייבים להיקשר עם חוזה מעוגן שיגן על הזכויות שלהם.
בעל הנכס שמתקשר ב מסגרת של חוזה דירה, חייב לוודא את זהותו של השוכר, שהשוכר ישלם את מלוא תשלום השכירות, חודש בחודשו. בעל הנכס חייב לבדוק  שלשוכר יש את הערבויות המתאימות לבטיחות ושמירה על הנכס, במקרה של נזקים שעשויים להיות בנכס בזמן השכירות בו. בחוזה, יצוין לגבי התשלומים שעל השוכר לשלם לעירייה, לחברת החשמל וכן התחייבות השוכר להעביר את הארנונה ואת רישום החשמל על שמו, עד תום החוזה. על השוכר להתחייב כי הוא השוכר הבלעדי ואינו רשאי לעשות ככל העולה על דעתו בנכס, כגון השכרה של הנכס לצד שלישי וכדומה, מה שיהווה את הפרת החוזה לאלתר.
הזכויות של השוכר בנכס
גם את עניין הזכויות של השוכר בנכס, יש לעגן בחוזה השכירות שהוא חוזה דירה לכל דבר ועניין. זהות המשכיר, להלן, בעל הנכס. יש לדאוג לכך שתהיה אופציה בחוזה השכירות להארכת החוזה, במידה והשוכר יחליט, על המשך השכירות במקום וחידוש החוזה. לגבי הערבויות בנכס המושכר, למרות שהנכס עשוי לקרוץ לשוכרים, ערבויות חייבות להיות במסגרת ההגיונית ולכן, חשוב לא להתפתות לערבויות מסוכנות שהן חסרות פרופורציה שעשויים להיות למכשול עבור השוכר.
חשוב, כי השוכר יתאים את טיב הנכס לצרכיו כגון מיקומו, מצבו הפיזי וההתאמה של הנכס למטרותיו, כ לאחר שחתם על חוזה, לא ניתן לחזור בו במקרה של חרטה. חוזה השכירות וכן דיני החוזים הכלליים, חלים על חוזה דירה, על שני הצדים לעמוד בתנאי החוזה, כך שתקופת השכירות, תסתיים ללא תקלות ותינתן אופציה להמשך וחידוש החוזה על פי הסכמת שני הצדדים.
נושא האופציה בחוזה השכירות
העיקרון של אופציה בחוזה השכירות, אינה חייבת להיות רק הארכת חוזה השכירות, כי היא אף מעגנת את זכותו של בעל הנכס  או המשכיר, למכור  או לרכוש את הנכס וזאת, על פי הודעה מראש. אם מדובר בחוזה שכירות ובו ישנה האופציה להארכת החוזה, הסעיף יפעל על פי הרוב לטובת השוכר. ניתן יהיה להאריך את חוזה השכירות בהתאם למה שסוכם, כלומר, הגבלת עלות השכירות, על פי אחוזים הקבועים מראש.   
בגלל שבערים המרכזיות בארץ, יש ביקוש של שכירות שעולה כל העת, בגלל המחירים הגבוהים של רכישת דירות, רבים מוצאים עצמם, מתקשים למצוא נכס וכאשר, מתקרבת תקופת תום השכירות, עולים שאלות בקרב השוכרים, כגון: האם ניתן לחדש או להפעיל את האופציה. לרוב מחיר השכירות בחידוש חוזה השכירות, יהיה גבוה יותר בהתאם לעליית מחירי השכירות. בעלי דירות רבות, מעוניינים בשוכר שהם מכירים וענה על הדרישות, כגון תשלומים בזמן, הן של שכר הדירה, הארנונה וכן הסבירות של תחזוקת הנכס ומעוניינים לחדש את האופציה בחוזה השכירות. במידה והצדדים יסכימו על הארכת תנא חוזה השכירות, חוזה שכירות ייכתב מחדש, על פי אותם תנאים, מלבד סכום שכר הדירה שיהיה שונה מהסכום הקודם, על פי יוקר המחיה ועלות השכירות המקובלת לתקופה בה יחודש החוזה.



חוזה שכירות – להגן על האינטרסים שלכם בנכס
לא פעם אנו נתקלים בבעיות כאשר בעל נכס משכיר את הנכס שברשותו, הוא יהיה חייב לערוך באמצעות עורך דינו חוזה שכירות. לפעמים נראה כי מדובר על חוזה פשוט, אך אין זה כך, מכיוון שבעל הנכס חייב לדאוג לסעיף שיציין כי המשכיר חייב יהיה  לדאוג לאינטרסים שלו כבעל נכס כגון הרס הנכס, אי תשלומים של חשבונות ארנונה, חשמל, וועד בית טלפון וכדומה. עוה"ד של בעל הנכס, להלן המשכיר, יהיה חייב לדאוג לאינטרסים שלו בנכס, באמצעות ביטחונות שהם מקובלים בחוק. על בעל הנכס, להבטיח את עצמו בעמידת תשלום השכירות מדי חודש, לדאוג כי בתום תקופת השכירות, הנכס יוחזר במצב בו הוא קיבל אותו.
כשם שבעל הנכס, מבטיח את האינטרסים שלו בנכס המושכר, כך השוכר עצמו ידאג לאינטרסים שלו. עליו לוודא למשל כי בעל הנכס לא יעלה את השכירות לפני תום החוזה, שהביטחונות לא יהיו מוגזמים, כגון ערבות בנקאית בסכומים גבוהים מדי וכיוצא בזה.
תנאי שכירות שיהיו מקובלים על שני הצדדים
יש לוודא, כי סעיפיו של חוזה שכירות, יבהירו את המדיניות של שני הצדדים במקרה   שהמשכיר עצמו יהיה מעוניין למכור את הדירה ועליו יהיה לציין זאת לשוכר, כך שלא תהיינה אי הבנות וסעיפים או טענות לגבי הפרת חוזה. במידה והשוכר עצמו יהיה מעוניין לעזוב את הנכס לפני תום החוזה, יש לציין כי אחריות מציאת  שוכר חדש, תחול על השוכר והתנאים של החוזה יחולו על השוכר החדש. יש לוודא כי קיימת אופציה בתום השנה, במידה והנכס ימשיך להיות מוצע לשכירות להמשיך את השכירות לשנה נוספת, כאשר שני הצדדים מרוצים ועמדו בתנאי החוזה.
יש לתאם ציפיות ולסכם מראש, לגבי כל סעיף וסעיף, כך שלא תהיינה אי אילו אי הבנות מיותרות בין שני הצדדים, יש לתת תשומת לב לאותיות הקטנות בחוזה ולהבין את "המילים הקטנות" , לפעמים פרטים שנראים חסרי חשיבות בחוזה עשויים להיות משמעותיים, מה שעשוי להקשות על המשכיר. בכלל, מומלץ כי השוכר יעביר את טיוטת החוזה לעורך דינו, כך שהוא יעיין ואם ישנם סעיפים שיש לשנות כדאי להעביר אותם לעורך הדין של בעל הנכס.
עמידה ואבטחת זכויות המשכיר
השוכר יהיה חייב לעמוד על זכויותיו עוד לפני חתימת חוזה שכירות. למשל, את מיקום הנכס, מצבו, התאמתו למטרותיו. ישנם עוד פרטים שיש לכתוב בחוזה, כגון אם יהיה קלקול של מכשיר חשמלי כגון מזגן, דוד, קלקול במערכת האינסטלציה או מערכת החשמל, המשכיר יתקן ישמור את הקבלות והשכירות של החודש הבא תופחת על פי סכום התיקון, או לחלופין בעל הנכס יביא מטעמו בעל מקצוע לתיקון הנזק. יש לוודא כי בחוזה יהיה מוזכר, כי מדובר על שכירות בלתי מוגנת, כך שאין חוקי הגנת הדייר חלים עליו בחוזה זה, משמע כי מדובר רק על פי תקופת השכירות המוגדרת בחוזה.
טיפים לחוזה שכירות שיגנו על בעל הנכס
חוזה של שכירות נכס חייב להיות בעל כמה סעיפים שיש לוודא על קיומם. הצדדים בחוזה, רשאים יהיו להוסיף סעיפים נוספים על פי הסכם מראש ביניהם, כל עוד בהתאם לדיני חוזים, סעיפים אלה יהיו חוקיים או שלא יסתרו את תקנת הציבור במקרים יוצאי דופן, כגון סעיפים בחוזה שאינם מוסריים.
כאשר חותמים על חוזה שכירות, יש לציין בחוזה, כי המשכיר ראה את הנכס בטרם חתימת החוזה והנכס היה לשביעות רצונו. חשוב להגדיר את תקופת השכירות כגון תאריך כניסתו של המשכיר ותאריך סיום החוזה. יש להכניס סעיף שחוב כי המשכיר לא שילם לבעל נכס דמי מפתח על המושכר- הנכס. יש להגדיר למשכיר את מטרת השכירות קרי, מגורים בלבד ולא שימוש אחר. יש לציין, כי הוצאה כספית של עריכת חוזה השכירות, הינה ראויה ותחסוך לכם הוצאות גבוהות יותר בעתיד, במידה ותהיה הפרה בחוזה מאחד הצדדים.
 
 
 
 
FacebookGoogle+Linkedin

  משרד 077-3463480 ; פקס 077-3463481   
נייד 053-3610111 ; כתובת: רח' חורב 8, חיפה 3434112 
(שלוחה נוספת: רח' מרמורק 3, תל אביב 6425403) 
  www.cohenlaw.co.il ; info@cohenlaw.co.il  

   משרד עו"ד דובי כהן

מקרקעין

חוזים, צוואות וירושות